Erfpachtfinanciering

In de agrarische sector kennen we naast volledig eigendom ook gronden in erfpacht. Zowel voor volledig eigendom als voor erfpacht kunnen bij verkoop behaalde winsten onbelast blijven met toepassing van de landbouwvrijstelling. Daarbij moet dan wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo moeten de gronden in het eigen landbouwbedrijf in gebruik zijn geweest en moet de waardeverandering niet door eigen handelen zijn veroorzaakt. Verder is de landbouwvrijstelling ook niet van toepassing als er fiscale claims op de grond rusten. Voorbeelden daarvan zijn afgeboekte herinvesteringsreseves of de zogenoemde pachters- of erfpachtervoordelen.

Onlangs is gebleken dat de belastingdienst een nieuwe drempel wil opwerpen, namelijk dat men gerechtigd moet zijn in alle of nagenoeg alle meerwaarde in grond om in aanmerking te komen voor toepassing van de landbouwvrijstelling. En onder nagenoeg alle verstaat de belastingdienst 90%. Dat lijkt in te druisen tegen een oudere beslissing van de Hoge Raad.

De belastingdienst richt zich in eerste instantie op zogenoemde Fagoed – erfpachten. Fagoed sluit transacties af waarbij de volledig eigenaar van grond diezelfde grond verkoopt aan Fagoed en daarbij het erfpachtrecht behoudt en een bedrag van Fagoed in contanten ontvangt. Voor het erfpachtrecht is men dan dan een canon verschuldigd van stel 3%, die jaarlijks wordt geïndexeerd. De erfpachter heeft vervolgens het recht om te zijner tijd de grond in volledig eigendom terug te kopen op basis van de formule 100 / 3 x canon op moment van terugkoop met een maximum van de vrije verkoopwaarde.

Volgens een beslissing van de Hoge Raad uit 1996 mag je een en ander verwerken als een financieringsstructuur.

Voorbeeld
Stel iemand heeft 20 ha grond (boekwaarde 400.000) en een werkelijke waarde van € 1.500.000. Gesteld verder dat Fagoed bereid was om met behoud van erfpachtrecht voor de verkoper 70% oftewel € 1.050.000 te betalen. Op de balans van de onderneming mocht dat dan als volgt worden verwerkt:

Gronden 400.000 bedrijfsvermogen 225.000.
Liquide middelen 1.050.000 schuld aan Fagoed 1.050.000
Machines 100.000 schuld bank 600.000
Gebouwen 400.000 overige schulden 75.000Dus de grond bleef gewoon op de balans staan alsof deze nog volledig in eigendom was. Er diende/hoefde op deze wijze geen winst te worden genomen. De vraag welke in deze nu op kwam was: als nu te zijner tijd de grond wordt teruggekocht in volledig eigendom en daarna verkocht aan een derde , is dan de landbouwvrijstelling van toepassing? Tot voor kort ging iedereen er van uit dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De belastingdienst kijkt daar nu anders tegenaan. Fagoed heeft namelijk de blote eigendom van de grond. De belastingdienst is nu van mening, dat de belanghebbende slechts voor een (klein) deel gerechtigd is in de meerwaarde en dus de landbouwvrijstelling niet van toepassing is. Formeel heeft Fagoed de blote eigendom en de agrariër het erfpachtrecht. Op het erfpachtrecht zelf is de landbouwvrijstelling wel van toepassing maar dat recht krijgt in de loop der jaren alleen maar minderwaarde in plaats van meerwaarde. Als de agrariër terugkoopt, koopt hij alleen de blote eigendom van Fagoed terug. Bij latere verkoop aan een derde is dan de landbouwvrijstelling op de waardeverandering gedurende de Fagoed- periode niet van toepassing

In de dagelijkse praktijk kennen we deze structuur niet alleen van Fagoed maar ook van ASR. ASR biedt bijvoorbeeld het product “erfpachtfinanciering”. Dit product is qua uitwerking nagenoeg hetzelfde als dat van Fagoed. Een ander product van ASR is het product “agrarische grondfinanciering”. In die structuur kan de eigenaar van de grond deze aan ASR verkopen met behoud van het erfpachtrecht. ASR betaalt daar dan naar keuze 60, 70 of 80% van de vrije waarde voor. De canon bedraagt dan 2 (bij 60% financiering) , 2 ½ ( bij 70%) of 3% (bij 80%) en in de overeenkomst wordt een terugkooprecht opgenomen voor 90% (of 85 of 80%) van de op het terugkoopmoment geldende vrije waarde. In deze structuur kan dus worden gesteld dat men nog recht behoudt op 10 resp. 15 of 20% van de vrije waarde en men dan ook niet gerechtigd is in alle of nagenoeg alle meerwaarde op de grond.
Wanneer iemand dus een dergelijke overeenkomst aangaat en die conform de visie van de Hoge Raad verwerkt als een financieringstructuur, zal de belastingdienst gaan stellen dat vanaf het moment van aangaan van een dergelijke transactie de landbouwvrijstelling niet meer van toepassing is. Nog wel op het behouden erfpachtrecht zelf, maar daar heeft men niets aan omdat het in beginsel in waarde daalt. De adviseurs zullen dit standpunt wel gaan bestrijden doch onbekend is waartoe de rechters (uiteindelijk) zullen beslissen.

Conclusie
Voordat u een transactie aangaat, vergewis u dan bij uw eigen adviseur van de fiscale gevolgen. De belastingdienst werpt nu een stelling op en het kan zo maar een paar jaar duren voordat we zekerheid hebben hoe het nu moet gaan worden.

Voor meer informatie kunt u zich wenden tot ons kantoor waarna wij de betreffende vraag door zullen zenden naar de auteur dan wel kunt u de vraag rechtstreeks richten aan de heer P.(Peter)H.M. Ceelen, Fiscaal adviseur bij de GIBO-Groep, De Kromme Rijn 1, 8253 RG Dronten, 0321-385252, www.gibogroep.nl of phmceelen@gibogroep.nl

Publicatiedatum: 23-01-2015