Agrarische bedrijven en de WOZ

Beter een agrarisch taxateur dan een gemeentelijke WOZ-taxateur. Ook agrarische ondernemers ontvingen recent de WOZ-beschikking. Dat betekent dat veel agrariërs contact opnemen met hun accountant, want de WOZ-beschikking is nogal eens onderwerp van discussie. Oorzaak: er wordt doorgaans weinig aandacht besteed aan een goede waardering van het vastgoed dat onderdeel is van het boerenbedrijf. Werk aan de winkel dus voor de agrarisch taxateur, want die kan nu zijn waarde voor de klant bewijzen!

Immers: hoe vaak gebeurt het niet dat de objectafbakening en de adres- en kadastrale gegevens onjuist zijn; de aangegeven oppervlakte en het aantal opstallen niet klopt of het bouwjaar onjuist is? En is er wel rekening mee gehouden dat de aan het bedrijf dienstbare landbouwgronden vrijgesteld zijn van de WOZ?
Dat is allemaal wel wat veel gevraagd van de gemiddelde gemeentelijke taxateur! Ik zie maar al te vaak dat de taxatie is uitgevoerd via een geveltaxatie of een simpele indexering en dat een inpandige taxatie niet heeft plaatsgevonden. De taxateur (áls die al is komen kijken) ziet een fraaie boerderij, maar weet niet dat agrarische bedrijfswoningen vaak uiterst sober zijn afgewerkt. Echter: die woning is wel onlosmakelijk verbonden met de bedrijfsopstallen die bovendien niet afzonderlijk verkoopbaar zijn. Verkoop van een hoofdgebouw geeft een waardedaling van het overblijvende deel.

Stalsystemen zijn lang niet altijd bekend bij de taxateur, en dat geldt nog meer voor weinig voorkomende stalsystemen. Zijn de stallen gedateerd; aan renovatie toe of zijn ze economisch verouderd? En hoe zit het met het Groene Label?

Het kan nóg lastiger: hoe zit het met de capaciteit van de mestopslag en stemt het aantal dieren dat mag worden gehouden wel overeen met de oppervlakte van de stal? De regels, onder andere als het gaat om dierenwelzijn, veranderen nogal eens. Ik schat zo in dat lang niet iedere taxateur van al die wetten en regels op de hoogte is. Maar ze zijn wel bepalend voor de waarde van het agrarisch bedrijf!

Nog meer problemen
Achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken moeten dan ook per opstal worden vermeld, en ook daar gaan WOZ-taxateurs nogal eens de fout in. Dat wordt helemaal problematisch als de WOZ-taxatie in de toekomst steeds meer de grondslag vormt voor de belastingheffing.
De hoeveelheid asbestverdacht materaal dient uiterst nauwkeurig te worden weergegeven, net als de eventuele huuropbrengst. Dat zijn geen eenvoudige klussen. Taxateurs van agrarisch vastgoed moeten daarom van vele markten thuis zijn. Onze VBO-collega's zijn dat, want ze zijn op de hoogte van al deze bepalingen. Maar weet de gemeentelijke WOZ-taxateur ook dat op de peildatum 1 januari 2010 intensieve veehouderijen vrijwel onverkoopbaar zijn en dat een nieuwe agrarische bedrijfsopstal een onrendabele top heeft van zo’n 25 procent?
En dan zijn er nog de omgevingsfactoren die ook al een nadelig effect op de waarde hebben: stank, geluid, verontreiniging en horizonvervuiling.

Bezwaar
Er zijn nog altijd agrariërs die niet weten dat zij kunnen vragen om vergoeding van de gemaakte kosten en dat zij kunnen verzoeken om gehoord te worden vóór de uitspraak van het bezwaar. De grieven moeten dan wel op de peildatum aanwezig zijn.
En als het bezwaar wordt afgewezen, dan kan de agrariër altijd in beroep gaan - áls er tenminste een waarderingsinstructie aanwezig is en een uitgebreid taxatierapport.
Zoals ik al zei: er is veel werk aan de winkel voor de taxateur agrarisch vastgoed. Onze klanten zullen blij zijn met onze deskundigheid: die kan hun veel geld besparen. En dat geld kunnen ze goed gebruiken in deze moeilijke tijden!

J.C.M. van Gestel,
bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

Voor meer informatie verwijzen wij u naar http://www.vbomakelaar.nl

Publicatiedatum: 23-01-2015