Onteigening

In Nederland hebben we “beperkt” ruimte. Ook in de IJsselmeerpolders zien we dat er steeds meer ruimte nodig is voor overheidsplannen. Denk hierbij aan het vliegveld Lelystad, maar ook uitbreiding ten behoeve van woningbouw, bedrijfsterreinen, nieuwe wegen en natuur vragen om ‘ruimte’. Deze ruimte is vaak nodig van agrarisch ondernemers. In het geval van woningbouw/bedrijventerrein of andere bestemmingen is er vaak “makkelijk” overeenstemming te bereiken, omdat de agrarische waarde van de grond dan ruim wordt overschreden. Juist in de gevallen dat er geen sprake is van een “positieve” bestemming, maar eerder een “negatieve” bestemming, is het zaak dat er een goede schadeloosstelling wordt berekend. Een onteigening van een boerderij of land is een langdurig en vaak emotioneel proces. In dit proces komen complexe vraagstukken voor en moeten ook moeilijke keuzes gemaakt worden.

De onteigeningsprocedure

In eerste instantie moet de overheid in minnelijk overleg overeenstemming proberen te bereiken met de ondernemer over een passende schadeloosstelling. Dit noemen we de “minnelijke onteigening”, of wel minnelijke verkoop. De minnelijke onteigening is een complex proces, hierbij is de hulp van een onteigeningsdeskundige bij het bepalen van de schadeloosstelling van essentieel belang Onze onteigeningsdeskundigen bezitten de juiste kwalificaties. Daarnaast hebben onze onteigeningsdeskundigen jarenlange ervaring met het berekenen van schadeloosstellingen en het onderhandelen over schadeloosstelling. Komt de overheid er in het minnelijke overleg niet uit, omdat er geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de schadeloosstelling? Dan kan de overheid overgaan tot een gerechtelijke onteigening.

Waar bestaat de schadeloosstelling uit?

De overheid mag u alleen onteigenen als zij u een volledige vergoeding van alle financiële schade uitkeert. Dit is een complexe berekening, want de hoogte van de totale schadeloosstelling is alleen via “vaste” rekenmethodieken en jurisprudentie vast te stellen.

Vermogensschade

Onderdeel van de schadeloosstelling is de vermogensschade. Dit is de vrije verkoopwaarde van uw onroerend goed. Onder vermogensschade valt ook planschade. Dat wil zeggen: de waardevermindering van uw onroerend goed als gevolg van de bestemmingswijziging die de overheid nabij uw eigendom wil realiseren.

Inkomensschade

Inkomensschade is de inkomensdaling als gevolg van het verlies van uw eigendom, grond en/of gebouwen. Dit kan volgens reconstructie of de liquidatieberekening zijn. De inkomensschade kan bestaan uit de financiering van hogere investeringskosten ten aanzien van een vervangend bedrijf of grond of anderszins.

Bijkomende kosten schade

Deze kosten worden integraal (in het geheel) vergoed. U kunt hierbij denken aan verhuiskosten, herinrichtingskosten, makelaarskosten, notariskosten, hypotheekkosten, stagnatieschade, belastingschade en dergelijke. Ook de advieskosten van de onteigeningsdeskundige valt hieronder. Volgens de onteigeningswet heeft u recht op een vergoeding van de kosten voor deskundigenbijstand, daarom is de overheid verplicht deze kosten aan u te vergoeden. Onder bijkomende kosten wordt vaak de “onrendabele top” benoemd. Dit is een gedeelte van de investering die u moet doen ter compensatie van hetgeen u moet verkopen wat nooit meer in een verkoopwaarde is terug te ontvangen. Dit is een lastig begrip, maar voor onze onteigeningsdeskundigen wel bekend.

 ‘Volgens de Onteigeningswet heeft u het recht op deskundigenbijstand en daarom is de overheid in de meeste gevallen verplicht een bijdrage in deze kosten aan u te vergoeden.’

Ons doel

Natuurlijk streven wij naar een zo hoog mogelijke schadeloosstelling, maar tegelijkertijd kijken we samen met u naar de mogelijkheden voor de aankoop van een nieuw bedrijf of nieuwe woning. Wanneer de onderhandelingen niet leiden tot overeenstemming en de overheid besluit tot onteigening, dan kunnen wij voor u verweer voeren in de administratieve onteigeningsprocedure en als deskundige optreden in de gerechtelijke onteigeningsprocedure.